Arrenda casa a turistas? Conheça as suas obrigações fiscais

Arrenda casa a turistas? Conheça as suas obrigações fiscais

Arrenda casa a turistas? Conheça as suas obrigações fiscais

Pretende alugar casas a turistas? Conheça todas obrigações fiscais inerentes à atividade do Alojamento Local.

Arrendar uma casa a turistas pode ser uma atividade bastante rentável para quem tenha um imóvel disponível. A entrada em vigor, em novembro de 2014, das novas regras relativas ao alojamento local veio facilitar o registo de imóveis para serem arrendados com fins turísticos e regular uma atividade de negócio que era, em muitos casos, feita informalmente. Desde então, foram legalizados 12.027 alojamentos locais em Portugal, de acordo com números da Secretaria de Estado do Turismo, citados pelo Jornal de Notícias.

Uma das principais dúvidas para quem pretende iniciar-se nesta atividade prende-se com o regime fiscal aplicável. Ou seja, se os rendimentos serão tributados pela categoria F (como rendimentos prediais) ou pela categoria B (como rendimentos de trabalho independente).

 

Como serão tributados os rendimentos?

Com o novo enquadramento, introduzido em 2014, o alojamento local passou a ser classificado como atividade de prestação de serviços de alojamento (artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 128/2014), uma vez que, para além do arrendamento do espaço, inclui serviços complementares, como a limpeza e receção. Isto significa que quem tiver uma casa a arrendar a turistas será tributado na categoria B, ou seja, como trabalhador independente.

Assim sendo, depois de fazer a mera comunicação prévia (procedimento obrigatório de registo de alojamento local, feito através do Balcão do Empreendedor), terá de abrir atividade de prestação de serviços de hotelaria. Se o valor de rendimentos previsto não ultrapassar os 200.000 euros fica enquadrado no regime simplificado, mas pode optar pela contabilidade organizada – regime de tributação obrigatório quando os rendimentos anuais sejam superiores a 200.000 euros.

No caso de ficar enquadrado no regime simplificado, o coeficiente aplicado é 0,15, ou seja, apenas paga imposto sobre 15% dos rendimentos. Isto significa que 85% do montante que ganhou através do alojamento local é considerado como despesa, logo não está sujeito a tributação. Se optar pela contabilidade organizada, pode deduzir todas as despesas relacionadas com o imóvel e só depois é apurado o montante a tributar.

 

Requisitos do alojamento local

– Considera-se alojamento local as moradias, apartamentos e hosteis que prestem serviço de alojamento temporário, mediante remuneração, com autorização de utilização, mas que não reúnam requisitos para serem considerados empreendimentos turísticos.

– Para ser considerado alojamento local, a capacidade máxima é de nove quartos e 30 utentes.

– Para registar o alojamento local terá fazer uma “mera comunicação prévia”, dirigida ao Presidente da Câmara Municipal, através do Balcão Único Eletrónico.

– Os estabelecimentos devem ter condições de conservação, de segurança e os equipamentos funcionais.

– As câmaras municipais e o Turismo de Portugal podem fazer vistorias às casas

 

Tenho de passar fatura ou “recibo verde eletrónico”?

Os rendimentos obtidos através da atividade de alojamento local estão inseridos no artigo 4.º do CIRS, que correspondem a empresário em nome individual. No entanto, estão a surgir muitas dúvidas sobre a forma como os contribuintes deverão, em termos práticos, declarar estes rendimentos.

Segundo Ana Cristina Silva, do departamento técnico da OTOC – Ordem dos Técnicos Oficiais de Contas, os contribuintes têm duas possibilidades: Ou passam uma fatura-recibo (“recibo verde” eletrónico) ou optam pela fatura.

Assim, alguém que exerça atividade de alojamento local “não está impedido de preencher a fatura-recibo eletrónica, mas esta pode não ser a mais adequada para efetuar a correta descrição das operações praticadas, pois as faturas-recibos só contemplam a prestação de serviços”, explica a especialista ao Saldo Positivo.

Para a Ana Cristina Silva, embora haja a possibilidade de optar pelas duas modalidades (recibo verde eletrónico ou fatura), é aconselhável optar pela fatura porque contempla um leque maior de possibilidades, como a prestação de serviços e a comercialização de bens. “Por vezes as pessoas não querem gastar dinheiro em programas de faturação, e optam pela fatura-recibo, mas depois eventualmente podem ter de passar uma fatura e gastar o dinheiro na mesma”, explicou Ana Cristina Silva, exemplificando: “Se [os contribuintes] pretenderem vender uma peça de mobiliário do alojamento ou vender uma compota tradicional ao cliente terão de passar fatura”, conclui a especialista da OTOC.

Quais  as diferenças?

Fatura-recibo (recibo verde eletrónico). O preenchimento e emissão do recibo verde eletrónico são feitos no Portal das Finanças, mediante autenticação com o número de identificação fiscal e senha de acesso. Os trabalhadores independentes que tenham de enviar declaração periódica do IVA, ou declaração de IRS por via eletrónica, estão sempre obrigados a emitir recibo verde eletrónico.

Fatura. Neste caso, tem duas hipóteses: recorrer a um programa informático, certificado pela AT, ou imprimir as faturas numa tipografia certificada.

 

Tenho de pagar IVA?

Sim. Uma vez que esta atividade é considerada como prestação de serviços, quem tem casas a arrendar em regime de alojamento local terá de pagar IVA, à taxa reduzida de 6%, de acordo com o artigo 18º do Código do Imposto sobre o Valor Acrescentado.

O código determina que a taxa reduzida de IVA seja aplicada ao preço do alojamento, incluindo pequeno-almoço, caso este não seja faturado em separado. Estes valores serão entregues e declarados através da declaração periódica de IVA, que pode ser mensal ou trimestral, consoante o volume de negócios seja superior ou inferior a 650.000 euros, de acordo com o artigo 41º do CIVA.

A declaração periódica de IVA (mensal ou trimestral) tem de ser enviada através do Portal das Finanças, onde se menciona o imposto cobrado aos clientes. É então emitido automaticamente um documento para pagar o IVA.

É ainda importante referir que quem opte pelo regime simplificado e tenha rendimentos anuais inferiores a 10.000 euros pode pedir isenção de IVA, mas continua obrigado a emitir fatura-recibo ou fatura.

Pequenas alterações ao Alojamento Local

O novo regime jurídico que rege o alojamento local entrou em vigor em novembro de 2014 e foi alvo da primeira alteração em abril de 2015. A nova legislação apenas “afina” alguns aspetos da lei em vigor.

1.  Mera comunicação prévia

A nova portaria reforça a obrigatoriedade de qualquer atualização dos dados comunicados na “mera comunicação prévia” ser feita através do Balcão Único Eletrónico, no prazo de 10 dias após a ocorrência. O mesmo acontece caso pretenda cessar a exploração do alojamento local: tem 60 dias para comunicar através do Balcão Único Eletrónico.

2. Limite máximo

A portaria altera ainda o limite de alojamentos locais que cada proprietário pode ter. Assim, um proprietário não pode explorar mais de nove alojamentos locais (caso se trate de apartamentos) por edifício, caso o número de alojamentos locais seja superior a 75% de frações.

3.  Hostel

Para ser considerado hostel será necessário que o número de utentes em dormitório seja superior ao número de utentes em quarto. A portaria define ainda que os dormitórios devem ter ventilação e janela, um compartimento com sistema de fecho por cama, espaços sociais comuns, cozinha e área de refeição de acesso livre.